No universo dos condomínios, a palavra “vício construtivo” costuma despertar dúvidas, preocupação e, não raramente, conflitos entre síndicos, moradores e construtoras. Este tema conecta o cotidiano dos gestores prediais à legislação, à técnica e aos desafios práticos de preservar a segurança, a valorização e o sossego de todos. Em nossa trajetória como Terka Engenharia Ltda, já acompanhamos de perto diversas situações envolvendo vícios ocultos e aparentes, perícia técnica, obrigações legais e a busca por reparação. Queremos compartilhar nossa experiência para esclarecer aspectos essenciais e orientar quem enfrenta essas situações.

Transparência, técnica e informação blindam o condomínio contra prejuízos.

O que são vícios construtivos em condomínios?

Antes de qualquer ação, síndicos e condôminos devem saber precisamente o que caracteriza um vício construtivo. Trata-se de anomalias ou falhas oriundas de erro de projeto, execução ou emprego inadequado de materiais, que prejudicam a qualidade, a validade ou a segurança do imóvel. A ABNT NBR 13752 traz uma definição objetiva: são defeitos que reduzem o desempenho de um serviço ou obra, tornando-os inadequados ao fim a que se destinam, causando infortúnios ou danos materiais.

Entre os exemplos mais recorrentes na experiência da Terka Engenharia, destacam-se:

• Infiltrações em lajes, paredes ou coberturas;
• Rachaduras e fissuras estruturais ou em revestimentos;
• Problemas de impermeabilização;
• Descolamento de revestimentos cerâmicos e pastilhas;
• Defeitos em instalações elétricas e hidráulicas;
• Vazamentos em tubulações de água e gás;
• Falhas em sistemas de proteção contra incêndio;
• Anomalias em esquadrias, janelas e portas.

No contexto dos empreendimentos recentes, dados apontados em levantamento do Secovi-SP mostram que até 40% dos novos condomínios recebem queixas sobre vícios nos cinco primeiros anos. Infiltração e rachaduras despontam como os mais frequentes.

Diferenças entre vícios aparentes e ocultos

É fundamental entender que nem todo defeito surge imediatamente após a entrega da edificação. Os vícios se dividem em duas categorias principais:

• Vícios aparentes: facilmente detectáveis já na vistoria de entrega, chamam atenção visualmente, como uma parede trincada ou uma porta desalinhada.
• Vícios ocultos: são aqueles que só se manifestam após certo tempo, como infiltrações discretas que evoluem ou problemas estruturais internos que não aparecem na superfície inicial.

Para síndicos, é fundamental adotar inspeção preditiva e registro de anomalias, pois os prazos para acionamento da construtora variam conforme o tipo de vício.

O que diz a legislação sobre vícios construtivos?

Nossa experiência mostra que a incerteza sobre leis é uma das maiores barreiras para síndicos tomarem decisões corretas. Em se tratando de obrigações e direitos, duas fontes jurídicas são fundamentais: o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Código Civil e CDC

O Código Civil, em seus artigos 618 e parágrafos, trata da responsabilidade do construtor por defeitos da obra, conferindo prazo de cinco anos para que sejam exigidas reparações. O CDC, por sua vez, prevê responsabilidade solidária entre construtora e incorporadora na entrega de produtos e serviços adequados, garantindo segurança aos moradores.

Alguns pontos fundamentais:

• Construtora responde objetivamente pelos vícios que comprometam solidez e segurança da edificação;
• O condomínio (com síndico como representante legal) representa coletivamente os proprietários para defesa de direitos e reclamações;
• Há prazos específicos para acionar judicialmente quem deve responder por vícios (prazo decadencial e prescricional).

Prazos para reclamação: decadencial e prescricional

Entre as dúvidas que chegam à Terka Engenharia, a mais frequente é: até quando posso reclamar de um problema de construção?

• Prazo de garantia (decadencial): é o período em que a construtora tem obrigação de reparar vícios. Para vícios que comprometem segurança e solidez, o prazo legal é de 5 anos a contar da entrega da obra (art. 618, Código Civil).
• Prazo prescricional: é o tempo que o condomínio tem para propor ação judicial após constatar o defeito. O entendimento majoritário é 5 anos a partir da constatação dos vícios (alguns tribunais entendem que conte-se a partir do fim da garantia).

Nos casos de vícios ocultos, o prazo começa a contar do momento que estes se tornam aparentes. Reforçamos a relevância de manter registros e documentação, pois a ausência de vistoria e relatórios pode comprometer a defesa de direitos.

As obrigações da construtora e do condomínio

Quando surge uma anomalia, quem deve arcar com o prejuízo? Essa é a principal questão para síndicos. Para responder, precisamos separar os papéis e responsabilidades:

Dever da construtora

A construtora é obrigada a entregar a obra em perfeitas condições. Durante o prazo de garantia, cabe a ela consertar todo defeito que decorra de erro de execução, projeto ou material, independentemente de culpa. Essa responsabilidade é chamada de “objetiva”. Ou seja, basta existir o dano e o nexo causal entre o serviço e o defeito.

Mas atenção: a construtora só responde por vícios quando estes se originam de sua atuação e são detectados dentro do prazo de garantia. Passado esse período, a manutenção regular passa a ser responsabilidade do condomínio.

Papel do síndico e do condomínio

Cabe ao síndico representar os interesses coletivos e agir com diligência, tomando providências assim que identificado o problema. Entre suas funções estão:

• Solicitar a avaliação e atendimento pela construtora dentro dos prazos legais;
• Registrar formalmente a comunicação sobre o defeito;
• Manter e apresentar toda documentação técnica sobre a edificação (manual do proprietário, plantas, projetos, manuais de uso, etc.);
• Não se omitir, sob pena de responder até mesmo pessoalmente caso fique provado prejuízo por sua passividade.

A omissão do síndico pode levar à responsabilização judicial, como já alertado em levantamentos recentes sobre condomínio.

Após o prazo de garantia, o condomínio passa a ter o dever de conservar o imóvel, realizando manutenções preventivas e corretivas, sem repasse de custos à construtora salvo se comprovado vício oculto dentro do prazo prescricional.

Responsabilidade objetiva e subjetiva: qual a diferença?

É comum surgir confusão entre esses conceitos em processos judiciais envolvendo vícios construtivos. Vamos simplificar:

• Responsabilidade objetiva: a construtora responde mesmo sem culpa, desde que o defeito derive de sua atuação.
• Responsabilidade subjetiva: o condomínio e o síndico respondem apenas caso fique comprovada culpa, negligência, imprudência ou omissão, especialmente se houve descumprimento das obrigações de manutenção ou comunicação do vício.

Somente quando o condomínio não toma as providências recomendadas, pode vir a ser responsabilizado por agravar ou prolongar o dano. Esse cenário reforça o peso do papel do síndico e a necessidade de amparar toda decisão em documentação robusta e acompanhamento técnico profissional.

O papel das normas técnicas na identificação e comprovação dos vícios

Além das leis, as normas técnicas da ABNT trazem parâmetros detalhados para avaliar e comprovar anomalias. Na Terka Engenharia Ltda, referenciamos frequentemente a NBR 15.575 (Desempenho de Edificações Habitacionais) e a NBR 13752, entre outras.

Essas normas estabelecem:

• Critérios quantitativos e qualitativos mínimos para segurança, estanqueidade, conforto térmico, acústico e funcionalidade;
• Modelos recomendados para perícia técnica e laudos;
• Parâmetros objetivos para identificar causas, consequências e recomendação de reparo.

Ter um laudo pericial bem estruturado, embasado nas normas técnicas, é a melhor forma de garantir respaldo ao condomínio (e fazer valer seus direitos, inclusive em juízo). Sugerimos conhecer nosso conteúdo sobre vistoria pericial em imóveis para entender como funciona cada etapa.

Importância do laudo pericial independente

Laudo técnico bem fundamentado é peça-chave na garantia de direitos.

O laudo de engenharia tem função clara: delimitar a origem do problema, distinguir vício construtivo de falha de manutenção e indicar as responsabilidades. Ele será decisivo, inclusive em eventual processo judicial, ao servir como prova técnica.

Como reunir provas e buscar a reparação

Em nossa experiência, agir rápido, com método e informação, reduz custos e evita desgastes ao condomínio. Quando a construtora é acionada, ou mesmo em intenção de litígio, a recomendação básica é fundamentar qualquer pedido em provas técnicas e documentais:

• Fotos datadas e detalhadas: todos os registros visuais do problema, mostrando evolução e impacto.
• Comunicados e protocolos formais: sempre fazer reclamações documentadas, por e-mail ou carta com confirmação de recebimento.
• Relatórios de inspeção predial: vistorias periódicas documentam as condições do prédio. Recomendamos consultar o artigo que detalha a obrigatoriedade e benefícios da inspeção predial.
• Laudo técnico: feito por empresa especializada, caracteriza a irregularidade, aponta a origem (projeto, execução, defeito oculto ou manutenção insuficiente).
• Atas de assembleia: sempre registrar todas as discussões e deliberações sobre o tema.

Como funciona a perícia judicial e quando é necessária?

Quando não há consenso, a perícia judicial torna-se o caminho para dirimir o conflito. Nesse contexto, o juiz nomeia um perito neutro, que irá avaliar toda documentação e vistoriar o local, emitindo um laudo imparcial sobre a origem, extensão e autoria dos problemas.

Para não perder direitos nem argumentos, sempre orientamos síndicos a buscar, previamente, um laudo técnico independente, já organizado conforme normas da ABNT. Isso facilita inclusive impugnação caso surjam equívocos, como destacamos em nosso guia sobre impugnação de laudo pericial e também no artigo sobre erros em perícias de engenharia.

A atuação técnica não significa ir imediatamente ao Judiciário. Pelas nossas experiências, a via extrajudicial tem resolvido muitos impasses: negociações diretas, mediação, Câmara Arbitral e acordos formalizados reduzem custos e desgastes.

Alternativas extrajudiciais recomendadas

• Notificação formal à construtora com prazo para resposta técnica e início dos reparos.
• Reunião presencial com construtora, síndico e equipe técnica, munidos de laudo e documentação.
• Registro das tentativas de resolução através de atas e e-mails.
• Recorrer a mediação/ arbitragem para formalizar acordos, evitando litígio judicial.

Somente esgotados esses meios e diante da recusa ou demora injustificada, parte-se para a ação judicial.

A importância da manutenção predial e da documentação técnica

A longevidade e segurança do empreendimento dependem não apenas da ausência de vícios construtivos, mas também de ações continuadas de manutenção. Síndicos atentos e proativos colhem menos dor de cabeça.

Mantém-se a proteção jurídica do condomínio quando se:

• Cumpre rigorosamente o plano de manutenção preventiva, conforme manual do proprietário e NBR 5674;
• Registra todas as intervenções e inspeções prediais;
• Guarda e apresenta relatórios, notas fiscais e laudos sempre que solicitado;
• Ajuda a distinguir falhas estruturais (de responsabilidade da construtora) de problemas decorrentes de uso, desgaste natural ou negligência (de responsabilidade do condomínio).

A gestão técnica eficiente assegura a valorização e a paz do condomínio.

Casos práticos: aprendizados da experiência

Em nossa atuação técnica, já presenciamos situações desde as mais simples até casos de litígio judicial que poderiam ser evitados com diálogo e laudo independente.

• Vimos síndicos que, ao documentarem cada etapa dos reparos, conseguiram acordo amigável com a construtora, sem recorrer à Justiça, apenas munidos de relatório detalhado e fotos sequenciais.
• Em contraponto, houve prédios com infiltração crônica, onde a omissão do síndico atrasou a comunicação e depois resultou em perda parcial de direitos. O laudo técnico apontou vício oculto, mas o prazo de garantia havia expirado.
• Já atuamos apoiando síndicos em perícias extrajudiciais que evitaram judicialização longa e cara, focando em soluções pactuadas.

Essas situações mostram que conhecimento técnico, controle documental e proatividade são aliados do síndico e de toda coletividade.

Conclusão: segurança técnica, diálogo e ação assertiva

Quando falamos sobre a responsabilidade entre construtoras e condomínios diante de vícios construtivos, defendemos sempre uma postura ativa, legalmente embasada, técnica e transparente. Síndicos, gestores e administradores que agem rápido, se documentam, buscam apoio profissional e conhecem seus direitos minimizam custos e riscos.

No contexto da Terka Engenharia Ltda, nossa missão é garantir suporte tanto na identificação de anomalias, emissão de laudos robustos quanto no acompanhamento de negociações e perícias. Se você busca proteger o seu condomínio, evitar litígios e agir com segurança técnica e jurídica, conheça melhor nossas soluções em perícia, inspeção predial e regularização. Sua tranquilidade começa com informação e orientação de quem entende o assunto.

Manutenção, documentação e laudo técnico são os pilares da gestão segura.

Entre em contato com a Terka Engenharia Ltda e descubra como podemos contribuir para a qualidade e segurança do seu condomínio.

Perguntas frequentes sobre vícios construtivos em condomínios

O que são vícios construtivos em condomínios?

Vícios construtivos são falhas ou defeitos originados pela construtora durante a execução, projeto ou escolha de materiais que afetam a qualidade, a funcionalidade ou a segurança da edificação em condomínio. Eles podem ser aparentes, facilmente identificados, ou ocultos, que só surgem com o tempo e o uso. São exemplos comuns infiltrações, rachaduras, problemas elétricos ou estruturais e falhas de impermeabilização.

Como identificar falhas de construção no prédio?

A identificação pode ser feita por meio de vistoria visual e inspeção predial regular, análise de documentos e acompanhamento dos relatos feitos pelos moradores. Em suspeitas de maiores proporções ou dúvidas, recomenda-se a contratação de empresa especializada para emitir laudo técnico, apoiado por normas da ABNT, que diferencia falhas de construção dos problemas de manutenção.

Quem deve arcar com os reparos dos vícios?

Durante o prazo de garantia, quem responde pelos vícios de construção é a construtora. Após este período, os reparos são de responsabilidade do condomínio, exceto se o defeito ficar comprovadamente classificado como vício oculto surgido dentro do prazo prescricional, hipótese em que a construtora ainda pode responder, conforme a legislação.

Qual o prazo para reclamar contra a construtora?

O prazo de garantia legal para vícios que afetam a solidez e segurança da obra é de 5 anos a partir da entrega. Para vícios ocultos, o prazo conta-se do momento em que são identificados. O condomínio possui o mesmo período de até 5 anos após o surgimento do problema para propor ação judicial.

Como denunciar problemas de construção no condomínio?

A denúncia deve ser feita formalmente ao síndico, com registro e documentação, sendo recomendável comunicar também a administradora e registrar nas atas de assembleia. O síndico procederá à comunicação formal à construtora. Se não houver solução, é aconselhável buscar laudo técnico e, se preciso, tentar negociação extrajudicial ou acionar judicialmente, sempre munido de documentação e laudos.