Buscar justiça e equilíbrio em contratos de aluguel comercial tornou-se um caminho cada vez mais frequente para empresários e proprietários de imóveis. Diante de mercados dinâmicos, saber se o valor pago ou recebido de aluguel está de acordo com a realidade faz diferença no fluxo de caixa, na segurança jurídica e no sucesso do negócio. Isto nos leva ao ponto central deste artigo: a importância do laudo técnico para ação revisional de aluguel (imóvel comercial).

Falaremos, de forma clara, sobre o papel do laudo, como é feita a avaliação, a legislação envolvida, o peso da perícia judicial e como a expertise da Terka Engenharia contribui para decisões seguras e justas. Vamos explicar, com exemplos práticos, as situações mais comuns em que a avaliação técnica é decisiva, além de apresentar orientações cruciais para locadores, locatários e profissionais do Direito.

O que é o laudo técnico e por que ele é indispensável?

O laudo técnico é um documento elaborado por profissional habilitado e experiente, que atesta de forma fundamentada e imparcial o valor real do aluguel de um imóvel comercial. Ele serve como principal instrumento técnico de prova quando há questionamento judicial sobre a quantia cobrada ou paga na locação.

Em ações revisionais de aluguel, o laudo não apenas embasa argumentos mas também oferece respaldo jurídico para que o valor seja ajustado ao seu patamar correto, atendendo interesses de ambas as partes.

“O laudo técnico é o farol que guia decisões justas em disputas sobre aluguel comercial.”

Tipos de avaliações presentes em ações revisionais

As avaliações podem envolver:

• Locações de estabelecimentos de rua, shoppings e centros comerciais
• Imóveis para uso industrial, logístico e de serviços
• Ativos mistos (comercial/residencial)

Cada tipo de imóvel tem particularidades em relação à avaliação, o que reforça a necessidade de experiência e conhecimento técnico.

Quando a revisão do aluguel comercial se torna necessária?

A revisão do aluguel comercial costuma estar relacionada a situações de mercado, voluntarismo de uma das partes ou divergências sobre o valor praticado frente à realidade local. Na maioria das vezes, um dos lados sente-se prejudicado e busca a atualização do contrato de aluguel.

Situações que motivam a revisão do aluguel

Listamos, a seguir, exemplos reais e cotidianos em que a revisão se mostra indispensável:

• Valores praticados que destoam significativamente dos preços de mercado
• Offsetting entre imóvel com melhorias/benfeitorias e reajuste do aluguel
• Circunstâncias extraordinárias, como crise econômica, desvalorização da região ou mudanças urbanísticas
• Renegociação após término de período contratual
• Desequilíbrio econômico-financeiro do contrato

Nestes casos, é tarefa do perito elaborar um laudo robusto, trazendo segurança para locador, locatário e para o Judiciário.

Como funciona a ação revisional de aluguel comercial?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) disciplina, em seus artigos 68 a 70, a ação revisional dos contratos de locação comercial. O objetivo do processo revisional é permitir, a cada três anos de vigência contratual, a revisão do valor do aluguel, adequando-o ao valor de mercado.

Veja, de forma objetiva, o trâmite de uma ação revisional de aluguel comercial:

1. Um dos interessados (locador ou locatário) ingressa com a ação revisional, com pedido de alteração do valor do aluguel vigente.
2. O juiz pode fixar novo aluguel provisoriamente, para vigorar durante o processo.
3. No curso do processo, é nomeado perito judicial para elaboração do laudo técnico.
4. O perito realiza diligências, pesquisa de mercado e análise criteriosa do imóvel.
5. Apresentação do laudo técnico, seguido de manifestações das partes e assistentes técnicos.
6. O juiz profere sentença, amparando-se nas provas técnicas para decidir sobre o novo valor do aluguel.

Durante o procedimento, locadores e locatários podem propor quesitos ao perito, fornecer documentos e apresentar impugnações, tornando o processo transparente, dialógico e justo.

A importância do profissional habilitado na elaboração do laudo

No universo da perícia em engenharia, a credibilidade vem da competência técnica e do atendimento aos requisitos legais. Por isso, o laudo para revisão de aluguel precisa ser feito por engenheiro civil ou arquiteto registrado no CREA/CAU, além do devido registro da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

O laudo técnico só possui validade jurídica e força probatória quando elaborado por profissional capacitado e seguindo as normas técnicas aplicáveis.

A Terka Engenharia Ltda atua pautada por essa premissa, contando com engenheiros e especialistas que entregam resultados robustos, claros e defensáveis, sempre alinhados às normas e exigências judiciais.

Normas técnicas e metodologias aplicadas

A avaliação do valor de mercado do aluguel segue padrões estabelecidos principalmente pelas normas da ABNT NBR 14653, que tratam de avaliações de bens imóveis. Os métodos mais frequentes, segundo nossa experiência, são:

• Método comparativo direto de dados de mercado
• Método involutivo (para terrenos e imóveis com potencial construtivo)
• Método da renda (imóveis de investimento, como shoppings e salas comerciais)
• Método do custo (quando não existem dados comparáveis)

A escolha correta do método garante confiabilidade e aceitação do laudo, além de um resultado justo para as partes.

O que compõe um laudo técnico de avaliação para fins judiciais?

Um laudo técnico para ação revisional de aluguel comercial precisa ser claro, fundamentado e transparente. Deve reunir informações e análises suficientes para que qualquer pessoa – juiz, advogado, parte interessada – entenda o racional da conclusão.

Os principais itens que compõem um laudo pericial de revisão de aluguel são:

• Identificação do processo e das partes: nome do autor, réu, número dos autos, vara judicial, endereço do imóvel, etc.
• Qualificação e capacitação do perito: registro profissional, ART/RRT, experiência, formação.
• Objetivo do laudo: delimitação do objeto de avaliação, normalmente revisional de aluguel.
• Descrição detalhada do imóvel: localização, tipologia, estado de conservação, metragem, ambientes, instalações, benfeitorias e seu uso.
• Análise documental: cópia do contrato de locação, planta do imóvel, matrícula, carnê do IPTU, alvarás, laudos anteriores e outros documentos esclarecedores.
• Metodologia adotada: indicação clara do método de avaliação (comparativo, renda, custo) e justificativa da escolha.
• Pesquisa de mercado: referências de imóveis similares disponíveis para locação, contratos fechados, valores praticados na região, ajustes por diferenças de padronização.
• Cálculo do valor de mercado: apresentação dos critérios considerados, fórmulas, coeficientes de ajuste e conclusão do valor justo de locação.
• Respostas aos quesitos das partes, quando houver (listados separadamente).
• Fotos e plantas: anexos que comprovam e ilustram condições do imóvel e dos comparáveis analisados.
• Conclusão técnica do perito: valor recomendado para o aluguel, justificativa e eventuais ressalvas.
• Assinatura do profissional e ART/RRT.

Quando necessário, podem ser incluídos pareceres multidisciplinares (engenharia, arquitetura, agrimensura) ou vistorias complementares para responder a questionamentos específicos do juiz ou das partes.

Qual o papel das provas periciais no processo judicial?

Em ações revisionais, as provas periciais têm peso fundamental. O juiz, geralmente, baseia sua sentença nas conclusões do laudo técnico, pois elas são, por excelência, fundamentadas em critérios objetivos, imparciais e científicos.

O perito judicial conduz inspeções detalhadas, pesquisa dados junto ao mercado e examina documentos, garantindo uma visão ampla e precisa. Além do laudo principal, cada parte pode contratar seu assistente técnico para complementar ou impugnar a avaliação oficial, ampliando ainda mais o debate judicial.

Para entender mais sobre a diferença entre o perito judicial e o assistente técnico, indicamos a leitura de nosso conteúdo especializado sobre as diferenças legais e práticas entre perito e assistente técnico.

Proatividade do perito e participação das partes

Durante a perícia, as partes podem fazer perguntas (quesitos), apresentar considerações e solicitar esclarecimentos ou complementações. Isso garante o direito à ampla defesa e ao contraditório – pilares do processo civil.

Escrevemos um guia completo sobre como funcionam os quesitos periciais e quem pode elaborá-los.

Possibilidade de impugnação do laudo

Caso haja discordância quanto à fundamentação do laudo ou à metodologia utilizada, as partes têm direito de impugnar o laudo junto ao juízo. É um instrumento legítimo de defesa, e explicamos detalhes práticos em nosso conteúdo exclusivo sobre como impugnar laudo pericial de engenharia.

O que a Lei do Inquilinato prevê sobre revisão e renovação do aluguel?

No contexto da locação comercial, os artigos 68 a 70 da Lei do Inquilinato asseguram o direito de revisão do aluguel a cada 3 anos de vigência contratual. O objetivo é manter o equilíbrio econômico do contrato e evitar enriquecimento sem causa das partes.

• Art. 68: após o triênio, qualquer parte pode requerer a revisão judicial do aluguel, adequando-o ao valor de mercado.
• Art. 69: havendo contestação sobre o valor, pode ser fixado aluguel provisório até decisão final.
• Art. 70: a sentença baseia-se, em regra, nas provas técnicas apresentadas ao processo.

Além da revisão, negociações para renovação de contratos comerciais (ação renovatória) também utilizam laudos para garantir que o valor ajustado reflita o mercado.

Prazos e requisitos legais

Ao ingressar com ação revisional, é necessário observar alguns requisitos:

• Contrato de locação por escrito, com prazo igual ou superior a cinco anos
• O inquilino deve estar no exercício da mesma atividade por mais de três anos
• Respeito ao triênio de revisões
• Apresentação de documentos e justificativa do pedido

Cumpridos esses requisitos, o processo segue à fase pericial, onde o laudo apresentará, com base em critérios técnicos, a real situação do aluguel pretendido.

Casos em que o laudo técnico é decisivo na ação revisional

Acreditamos que exemplos práticos esclarecem mais do que argumentos teóricos. Abaixo, citamos situações em que o laudo pericial foi determinante para restaurar o equilíbrio nas relações comerciais:

• Descompasso com o mercado: Em um caso recente, o proprietário reajustou o aluguel anual em 30%, contrariando a média da região. O laudo pericial apontou que valores de mercado variavam no máximo 12% para contratos similares, levando o juiz a ajustar o contrato em favor do locatário.
• Melhorias estruturais: Em imóvel totalmente reformado pelo inquilino, o laudo detalhou o impacto das benfeitorias e o modo como elas influenciaram momentaneamente o valor locativo justo, gerando reajuste proporcional apenas durante o período do usufruto das melhorias.
• Região com valorização desigual: Em áreas beneficiadas por novos empreendimentos, shoppings ou melhorias urbanas, laudos técnicos demonstram como aumentos de aluguel podem ser compatíveis, ou não, com as tendências reais de mercado.
• Renegociações entre grandes marcas: Grandes empresas que atuam em espaços premium, ao buscarem revisão, encontraram no laudo elaborado por equipe multidisciplinar o argumento necessário para garantir contratos mais equilibrados.

“Sem o laudo técnico, as decisões judiciais seriam baseadas apenas em expectativas. Com ele, são baseadas em fatos.”

Validade jurídica: o que garante força ao laudo?

Não basta um laudo ser tecnicamente correto, ele deve ser juridicamente válido. Para garantir a força do documento, em nossa experiência, alguns princípios não podem ser descuidados:

• Elaboração por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), com ART/RRT registrada
• Adoção das normas técnicas nacionais e aceitas pelo Judiciário
• Metodologia clara, transparente e fundamentada
• Descrição fotográfica e documental minuciosa
• Respostas a todas as demandas processuais, inclusive aos quesitos das partes

A validade jurídica do laudo está ligada diretamente à transparência, competência técnica e à observância dos procedimentos legais e normativos.

O papel do assistente técnico judicial

Durante o processo, as partes podem indicar assistentes técnicos judiciais, profissionais que atuam ao lado do perito nomeado pelo juiz para garantir que os interesses de cada lado sejam devidamente considerados e debatidos.

Temos conteúdo completo sobre o papel desses profissionais no artigo assistente técnico judicial: guia completo 2025.

Recomendações práticas para locadores, locatários e advogados

Baseados em nossa experiência, listamos práticas que fazem diferença e ajudam cada parte a se posicionar corretamente numa ação revisional de aluguel:

• Organize toda a documentação: contratos, registros, plantas, laudos anteriores, comprovantes de benfeitorias, registros fotográficos. Documentação completa acelera o processo e evita questionamentos desnecessários.
• Busque profissionais especializados: escolha engenheiros peritos que tenham histórico reconhecido e prepare quesitos claros e objetivos.
• Participe ativamente da perícia: apresente sua tese técnica, indique pontos de atenção e forneça dados de mercado regionais se possível.
• Considere a conciliação: laudos técnicos servem tanto para embasar decisões judiciais quanto para permitir negociações prévias entre as partes, evitando litígios prolongados.
• Respeite os prazos jurídicos: estar atento aos prazos, tanto para pedidos como para manifestações e impugnação do laudo, é fundamental para garantir direito à ampla defesa.

O que diferencia a Terka Engenharia na elaboração de laudos técnicos?

Produzir laudos robustos, com validade jurídica e embasamento técnico exige experiência multidisciplinar e atualização constante. Em nossa trajetória, desde 2018, a Terka Engenharia Ltda consolidou-se como referência regional em engenharia consultiva, construindo documentos que resistem a questionamentos e são aceitos de forma consistente pelo Judiciário.

• Equipe multidisciplinar: profissionais de engenharia, topografia e ciências jurídicas atuam juntos, somando diferentes visões e saberes.
• Atendimento humanizado: buscamos compreender as necessidades de cada cliente, propondo soluções ágeis e eficazes.
• Compromisso ético: todos os laudos são elaborados dentro dos padrões da ABNT, com ART registrada e detalhamento transparente.
• Linguagem acessível: laudos claros, objetivos e compreensíveis, mesmo para leigos.
• Auxílio à conciliação: nossos laudos servem tanto para processos judiciais quanto para negociações amigáveis, priorizando a solução do conflito.

Nosso propósito é entregar laudos que tragam certeza, segurança e promovam justiça nos contratos de locação comercial.

Conclusão

O laudo técnico para revisão de aluguel comercial é o pilar das decisões justas em processos judiciais e negociações contratuais. Ele protege interesses, proporciona equilíbrio entre as partes e garante conformidade com a lei. Para locadores, locatários e advogados, compreender e valorizar o laudo é caminhar com segurança, seja na hora da contestação ou na renegociação amigável.

Na Terka Engenharia, construímos laudos que não apenas atendem a critérios legais, mas que explicam, orientam e agregam valor para nossos clientes. Solicite mais informações, conheça nossos diferenciais e descubra como podemos ajudar a trazer soluções seguras para seu contrato de locação comercial.

Perguntas frequentes sobre laudo técnico para ação revisional de aluguel (imóvel comercial)

O que é laudo técnico para revisão de aluguel?

O laudo técnico para revisão de aluguel é um documento elaborado por engenheiro ou arquiteto habilitado, que determina, de forma fundamentada e imparcial, o valor justo de locação de um imóvel comercial. Ele resulta de análise detalhada do imóvel, pesquisa de mercado e aplicação de normas técnicas, servindo como prova principal em processos judiciais ou negociações amigáveis.

Como solicitar um laudo técnico para locação comercial?

Para solicitar um laudo técnico, basta contratar um engenheiro ou arquiteto perito, com registro profissional e experiência em avaliações imobiliárias para fins judiciais. Reúna os documentos do imóvel (contrato, registro, IPTU, plantas, etc.), explique o objetivo da avaliação e acompanhe as etapas da perícia presencial e da pesquisa de mercado. Profissionais especializados, como a equipe da Terka Engenharia, podem orientar todo o processo.

Quanto custa um laudo técnico para aluguel comercial?

O custo do laudo técnico varia conforme o tamanho, localização e complexidade do imóvel, além do volume de pesquisa necessário. Valores também podem ser ajustados, dependendo da urgência ou de necessidade de viagens para vistoria. É recomendável consultar profissionais reconhecidos e exigir transparência na formação de preço. O investimento se justifica pelo impacto do laudo na definição do valor de aluguel nos contratos.

Vale a pena fazer laudo técnico em ação revisional?

Sim, o laudo técnico é determinante na revisão do valor do aluguel, pois fundamenta decisões judiciais e negociações extrajudiciais. Permite corrigir distorções, protege direitos e dá tranquilidade aos envolvidos. Quando elaborado por profissionais qualificados, o laudo tem grande validade e pode evitar conflitos prolongados, proporcionando economia e justiça na relação contratual.

Onde encontrar um bom perito para laudo técnico?

Para encontrar um bom perito, busque referências, avalie a experiência, formação e habilitação do profissional no CREA/CAU, e verifique se adota as normas técnicas vigentes. Empresas como a Terka Engenharia possuem histórico comprovado em avaliações judiciais e podem ser contatadas para orientar, executar e acompanhar todas as etapas do processo. A escolha do perito certo faz toda a diferença na qualidade do laudo e no resultado do processo.